仲介手数料の「+6万円」って何?不動産売買の仲手の計算方法

仲介手数料の「+6万円」って何?不動産売買の仲手の計算方法

仲介手数料の「+6万円」って何?不動産売買の仲手の計算方法

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

今回は不動産売買にあたって発生するコストである「仲介手数料」についてお伝えします。

土地や建物を購入する際に、不動産業者に仲介手数料を支払います。
この仲介手数料は「不動産取引において問題が起きない様しっかりと調査をして、滞りなく仲介を行った不動産業者への報酬」という位置づけでありますが、この売買の仲介手数料でよく見かける数字が「3%+6万円」です。

仲介手数料が3%でしょ?
何の6万円?
6万円ぼったくられてない?

と思っている方も中にはいるかと思います。

この「3%+6万円」というのは仲介手数料の速算式なのですが、ちゃんと法律に乗っ取った金額です。
とは言え、消費者たるもの、この6万円を不満に感じたり、納得できなかったりするのはよく分かります。

今回は、この6万円の根拠と、仲介手数料の計算方法やルールについて触れていきたいと思います。


仲介手数料の計算方法

早速、仲介手数料の計算方法についてお伝えします。

仲介手数料の金額については、上限金額が宅建業法で定められています。
この上限金額以上の仲介手数料を受け取った場合違法となります。

余談

消費者の立場から「仲介手数料は払わなければならない」と思っている方もいるようですが、宅建業法では消費者に対して定めているわけではありません。
宅建業者に対して「定められた金額以上受け取ってはいけませんよ」というものです。

上限金額よりも安い仲介手数料ならOKですし、仲介手数料無しでもOKです。

残念ながら、上限いっぱいの仲介手数料を取るのが慣例になってしまっているんですね。

もちろん消費者側は交渉する権利を持っています。
ただし宅建業者側も仕事としてやっている取引ですので、法的に問題の無い仲介手数料ですから、そこが飲めないのであれば契約自体が不成立になるケースもあるでしょう。

仲介手数料の上限額

さて、この仲介手数料の上限金額ですが、「仲介手数料の上限は○○円まで」というような、金額を指定されているものではなく、売買の取引金額によって変わります。

要は、パーセンテージで定められているわけですが、その上限額は下記の様に定められています。

売買金額が200万円以下5%+消費税
売買金額が200万円を超えた部分から400万円以下4%+消費税
売買金額が400万円を超えた部分3%+消費税
仲介手数料の上限額

この様に宅建業法で定められています。

例えば購入する不動産が100万円であれば、仲介手数料は5%となり、5万円+消費税ということになります。

金額を1,000万円として具体的に計算してみましょう。
紛らわしさの回避のために、ここでは消費税を考慮せずに計算します。

この図の様に、1,000万円の内、200万円以下にあたる200万円分は5%、200万円を超え400万円以下の部分にあたる200万円分は4%、それ以外の部分にあたる600万円分が3%となります。
(所得税の累進課税と同じ様な考え方・計算方法です)

ですので

200万円 × 5% = 10万円
200万円 × 4% = 8万円
600万円 × 3% = 18万円
仲介手数料は、 10万 + 8万 + 18万 = 36万円

となります。

仲介手数料の速算式

上記の様に、「200万円分は5%、200万円分は4%、残りは3%。合計したら仲介手数料」と計算していたら、かなり面倒くさいですよね。

そこで使われているのが速算式です。

全体に3%を乗じた場合、

200万円以下の分の差額は2%分の4万円

200万円を超え400万円以下の分の差額は1%分の2万円

それらを足して3%+6万円となるのです。

こちらも同じく、1,000万円の売買金額として計算してみましょう。

1,000万円 × 3% + 6万円 = 30万円 + 6万円 = 36万円

ずいぶん簡単になったと思いませんか?

売買金額が400万円を超える場合、一律してこの速算式で計算してOKです。

尚、200万円を超え400万円以下の売買金額の場合「4%+2万円」となります。

もっと知りたい

2018年1月より、売り主からの仲介手数料については、400万円以下の宅地・建物の場合一律「上限18万円+消費税」となりました。
低価格の建物の売買の場合、手数料が少なく、特に地方物件の場合調査費用や広告宣伝費用,営業費用等も鑑みると不動産業者が赤字になってしまうケースが多いため、取引自体が敬遠される傾向にありました。
このため、空き家問題が進み、特に地方の空き家が増えすぎたという背景があり、不動産業者は売り主から「調査費等も含んで最大18万円+消費税」受け取れるように改正されました。

まとめ

今回は、不動産売買の仲介手数料「+6万円」の根拠と、仲介手数料のルールについてお伝えしてきました。

最後にまとめます。

不動産手数料速算式

仲介手数料 = 売買金額 × 3% + 6万円 + 消費税
(売買金額400万円以上の場合)

この6万円はぼったくられているわけではない、ということを覚えて帰ってくださいね!笑

尚、上でもお伝えした通り、消費者に支払うことが義務付けられているわけでもありませんし、この金額も定められた仲介手数料の金額ではなく「上限額」です。
場合によって交渉出来たりすることもあります。
ですが、不動産業者はその仲介手数料で食べている商売ですのである程度の理解も必要かと思います。

また、仲介手数料には消費税がかかることにもご注意ください。



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