賃貸建築の注意点!賃貸管理のプロが思うプランニングの時に気を付けて欲しいこと

賃貸建築の注意点!賃貸管理のプロが思うプランニングの時に気を付けて欲しいこと

賃貸建築の注意点!賃貸管理のプロが思うプランニングの時に気を付けて欲しいこと

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

今回は、賃貸管理会社でコンサルティング営業を経験した、賃貸管理のプロ(自称)である私が思う、「プランニングの段階で気を付けておいてほしいこと」をテーマにお届けします。

私自身、数多くの賃貸物件の管理委託契約の締結~運営に携わり、いくつもの物件の管理の改善や、新築のコンサルティングを行ってきました。
その中で、あまりにも、「ごくごく簡単な、基本的な部分で間違っている」オーナー様、そしてその結果生まれた賃貸物件が多く感じています。

ちょっとした過ちで、入居者が付きにくく、離れやすい物件が誕生してしまうので、賃貸経営を営む皆さんの健全な運営と、入居者満足を願う私としては、少しでもこの思いが届いてくれれば幸いです。

この記事では、ごくごく簡単な、基礎的な部分に焦点を当ててお伝えします。

ただ一点に注意して頂ければ、これからお話しする過ちはある程度避けることが出来ると思います。
先に結論を言っちゃいます!

賃貸物件は、あなたが住む部屋ではありません!

忙しい方は、これだけ心に留めておいて頂ければ、もうこの記事はOKです!笑

お時間のある方は、せっかくですので、私が見てきた事例を交えてお伝えしますので、続きをどうぞ!

拘って失敗する賃貸物件

今回お伝えする賃貸物件の誤った部分の共通点は、「オーナー様の拘り」に拘り過ぎた、という点が共通点です。

尚、今回の事例の中では、私がコンサルに入っていて、未然にその計画の実現を食い止められたもの、も含みます。

また、ネガティブな内容を含むため特定防止の為、実際の物件写真や、間取り図の掲載は控えます。予めご了承ください。

キッチンへの拘り

まずはキッチンへの拘りについてです。

これは、建築前の間取りの段階では、素人目には中々気付きにくく、実際にこれで相場よりも賃料が下がってしまっているケースをよく目にします。

アイランドキッチン対面キッチンです。

一見オシャレですし、生活動線が増えて部屋の中が楽しくなる印象を受けます。
建築会社(特に住宅展示場で案内を受けた場合)の営業マンに賃貸建築のプランニングを依頼した場合、「オシャレですし、入居者さんも喜びますよ」と言って案内をされるケースがよくあります。
それは、注文住宅のトレンドです!(住宅展示場の営業マンは、通常注文住宅を売るのがメインの仕事です。賃貸には疎いことが結構多いのです。)

対面キッチンやアイランドキッチンは広いスペースを必要とします。LDKのスペース内に通れない場所が増えるのですから、当然と言えば当然ですかね。

つまり、よくやってしまう過ちとして「LDKが実際の帖数以上に狭くなってしまう」ということです。

10帖程度のLDKの物件にアイランドキッチンなんて設置したら、リビングスペースなんて残りません。「広いキッチンがあって、ダイニングテーブルとテレビを置いたら、もう終了」というLDKもよく見てきました。

こういった実際より狭いLDK賃貸は、私自身もよく見てきましたし、ギクッとしているオーナー様も多いのではないでしょうか?

間取りの配置への拘り

これは、実際に建ちあがってしまった物件の相談を受けた案件なのですが、オーナー様のプランニング段階の想定賃料よりもかなり安く賃貸せざるを得なくなってしまったケースです。

まさに上記した、アイランドキッチンのある物件だったのですが、LDKの広さも20帖近くあり、形もよく、その広さを存分に活かしたLDKの様に見えました。

拘りの広さと設備の充実したアイランドキッチンで、リビングスペースとキッチンスペースの動線も悪くなく、一見するとすごくオシャレなLDKでした。

それだけの広さと設備を備えたLDKを持った物件ですから、それなりの賃料で賃貸できる想定をしていた様です。

盲点は、設備の配置の問題、でした。

具体的に言うと、トイレの配置が良くありませんでした。

オーナー様が「生活動線的に便利だろう」と、アイランドキッチンの裏にトイレの出入り口を配置することに拘ったのです。

せっかく十二分な専有面積を持ったお部屋なのに、食事を作るスペースと排泄のスペースが隣り合わせになっていたのです。
やはりこれを嫌がる入居者も数多くいます。

この物件も、住宅展示場の営業マンの担当物件でした。
注文住宅を多く扱う営業マンからすると、「施主様の要望を可能な限り叶えた」ということだったのでしょうが、こと賃貸の建築に関しては、「入居者の目線を考えて、オーナー様の要望にダメ出しをする」ことも重要です。

この例以外にも、実際の生活動線を無視した設備配置の物件はかなりの数あります。

きちんと賃貸のプロの目線を、計画の実行の前に入れておきましょう。

外観への拘り

この辺りまでくると、私の紹介する事例の方向性が分かってくる方も多いことでしょう。

次は外観への拘りについてです。

これまでの事例と同様、オーナー様が自分の好みで拘り過ぎてしまうと、入居者に嫌われるケースが多々あります。
例えば、ヴィンテージ風に拘り過ぎて「小汚い」と感じられてしまったり、単体で見るとオシャレに見えるけど街並みには馴染まず、風景から浮いてしまっていたりするケースです。

私自身も実は賃貸管理会社勤務時代、この「物件の外観」が原因で、ご相談を受けた中古物件に対してお手上げをして管理をお断りしたことがあります。

その物件は、RC(鉄筋コンクリート)造のファミリー向け物件で、間取り図面を見ると、少し古臭いタイプの間取りではあるものの、不便だったり嫌われる要素の無さそうな2LDKのお部屋でした。

実際に現地調査に出向いてみてビックリ。

建物全体がショッキングピンクの物件だったのです。

当然街並みからも浮いていましたし、好きな人もいるのでしょうけど、やはり敬遠する入居者が多いですよね・・・

そのオーナー様はサブリースがご希望でしたから、
「サブリースをするのであれば、外観は塗り替えて下さい」という条件を提示しましたが、残念ながら破談となりました。
(サブリースのシステムは管理会社が空室リスクを負います。
詳しくはこちらをご参照ください。「集金代行とサブリース?その違いとそれぞれのメリット・デメリット https://nabaya-consulting.com/archives/417 」)

あなたの住むおうちならOKです。
基本的には、賃貸物件は「不特定多数に嫌われない外観」を心がけましょう。

ネーミングへの拘り

これはちょっと違った切り口で、意外だった方もいらっしゃるかと思います。

物件のネーミングに関する拘りです。

少数派かとは思いますが、プランニングの段階から、物件のネーミングに強い拘りを持っていて「この名前にします!」というオーナー様は意外と多いです。
中には「こういった名前にするので、名前に合ったプランニングをお願いします」という方も稀にいらっしゃります。

今の時代、入居希望者はインターネット等で内見する物件にある程度目星をつけてから仲介業者を訪れます。

変なネーミングや、古臭いネーミングの物件はその時点で省かれがちです。

自分の名前や家族の名前から字をとった漢字の物件名や、「○○荘」といった、いわゆる昔っぽいネーミングの物件が特にそうです。物件写真の無い、又は白黒の募集図面を見ると、どんなにオシャレな築浅のアパートだとしても、物件名称から古臭い印象を持たれてしまいます。

私の管理会社時代も、大手ハウスメーカーが建てた、エリアでも比較的新しく、駅からも遠くなく、外観も良い意味で普通で、室内も過不足ない物件が、その漢字二文字の古臭い名前のせいで、成約率が悪く、賃料も相場よりかなり低くなってしまっている物件がありました。

また、意外かと思われるかもしれませんが、オシャレ過ぎる名前も敬遠されます。

具体的には、やたら長いドイツ語やフランス語の物件名称です。
一見して読めない物件名は、仲介業者が案内を渋りがちです。

終わりに

まだまだ語りつくせない部分は多々ありますが、今回はこの辺で・・・。

これらの過ちの共通点は

入居者の目線を考えないオーナー様の拘り

にあります。

その拘りも、上手くハマれば希少価値のある入居希望者の途絶えない理想的な賃貸物件、となりますが、逆に振れると入居者に嫌われる残念物件、ともなり得ることを念頭に置いて、プランニングをしましょう。

また、度々事例の中でもお伝えしてきましたが、「住宅展示場の営業マンとプランニングをしている」ことが、その過ちに気付けない要因になっていることがかなり多いです。

正しい賃貸計画の進め方については、過去記事でご案内していますのでご参照ください。
「あなたのアパート経営がピカピカの新築でも失敗する可能性が高い理由 https://nabaya-consulting.com/archives/731 」

少しでも、「誤った拘り物件」が減ることを祈っています。

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