集金代行とサブリース？その違いとそれぞれのメリット・デメリット

集金代行とサブリース？その違いとそれぞれのメリット・デメリット

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

今回は、賃貸経営をこれから始めようというオーナー候補者の皆様に向けて、大きく分けた管理会社の賃貸管理の形態２つについて、簡単にご説明していきたいと思います。

現段階でそれぞれのシステムをご存じで、どちらにしようか迷っている方へは先に結論をお伝えします。

　

基本的にはサブリースをオススメします(後述します)。ですがそれぞれの案件次第です。それぞれの利点を理解して、しっかり考えましょう。

可能であれば、管理システムがどうなるかによって利益に影響しないプロフェッショナルに相談しましょう。

　

そんなのいない？　　　なば屋へどうぞ！笑

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本題に入ります。

賃貸経営を始めるにあたって、管理面の一番最初の選択が「サブリース？集金代行(一般管理)？それとも自主管理？」という部分かと思います。まず大前提として、賃貸経営初心者の方に自主管理はオススメしません。

ぜっっっっっったいに！！！オススメしません！！

その理由については、また改めて記事にしていこうかと思っておりますので、少しお待ちください。

集金代行(一般管理)とは

まずは集金代行についてご説明します。「一般」管理という名の通り、賃貸管理の形態の中で最も一般的なのがこのシステムです。

概要を簡単にお話しすると、賃料等の集金管理やクレーム対応等の管理業務を、オーナー様が管理会社に手数料を支払うことでお願いする管理形態です。ここで一つ覚えておいてほしい特徴が、賃貸借契約は管理会社が代理として間に入りオーナー様と入居者様が直接締結する、点です。

図解すると、下記のようになります。

オーナー・入居者間で賃貸借契約が結ばれ、管理会社は代理として契約業務を行う形になります(代理方式の賃貸借契約)。ですので、当然入居者とのやり取りは発生します。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸管理会社がオーナー様から転貸(又貸し)目的で賃貸物件を一括で借り上げて入居者に賃貸する管理形態です。上記した集金代行とは違い、賃貸管理会社と入居者様が賃貸借契約を締結します。予め設定しておいた保証賃料を管理会社がオーナー様へ払い続けることを前提に、入居者に保証賃料より高い賃料で貸し出します。この差額が管理会社の利益になります。

こちらも図解すると、下記のようになります。

管理会社は、対オーナーの借主、対入居者の貸主、という立場です(転貸方式の賃貸借契約)。オーナー・入居者間では契約は発生しないことになりますので、入居者とのやり取りは発生しません。

　

これら二つの簡単な仕組みを踏まえて、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

集金代行(一般管理)とサブリースのメリット・デメリット

それではそれぞれのメリット・デメリットの主なものを見ていきましょう。

集金代行(一般管理)

メリット

・賃料設定・入居者選定に口出し出来る

オーナー様は賃貸借契約の当事者となりますので、当然、契約内容や契約相手について決定権を持ちます。例えば、「女性限定」「ペットを飼っている人限定」「外国籍不可」等の入居者選定に関することや、募集賃料の設定等、管理会社と相談の上行っていくこととなります。

・管理手数料の安さ

一般的に集金代行システムでは管理手数料は賃料の3～5％(税別)程度で設定されていることが多いです。後述しますが、サブリースよりも負担が小さいことは大きなメリットです。

デメリット

・空室リスク

最も大きなデメリットとして、空室時の賃料が無くなってしまうことが挙げられます。また、賃料設定や入居者選定に関わる以上、市場性や相場もある程度オーナー様自身で理解しておいた方が良いでしょう。

・面倒な入居者対応が必要

当然オーナー様は賃貸借契約の当事者ですから、入居者対応が発生します。通常時の入居者対応はまだ良いですが、問題はトラブル発生時です。特に裁判や調停が発生するような自体ですと、当事者ではない管理会社は非弁行為となりますので、トラブルに割って入ることが出来ません。

サブリース

メリット

・空室リスクが無くなる(または小さくなる)

集金代行の場合と違って、建物を一括で貸して、管理会社が又貸しをするのがサブリースです。空室発生のタイミングに管理会社からオーナー様への賃料支払いの免責期間が設定されることもありますが、それでも「この部屋１年以上空いてるから家賃収入が全くない」なんてことにはなり得ません。また、賃料見直しのタイミングまで保証される家賃が一定であることも、収入へのリスクヘッジとなります。

・入居者対応が不要

賃貸借契約の当事者は管理会社ですので、入居者とのやり取りは管理会社が行います。トラブル時にも当事者として管理会社が立ち向かえますので、面倒事への対応の心配・心労が減ります。この記事の冒頭部分で「基本的にはサブリースをオススメします」とお伝えしたのは、ここが一番大きな部分です。予測不能のトラブルに巻き込まれたり、不測の事態に的確に備えることは、賃貸経営初心者には最もハードルの高い部分だと感じています。

デメリット

・入居者選定・募集賃料等に口出し出来ない

賃貸借契約の当事者は管理会社ですし、一定の賃料を保証していますので、当然オーナー様は募集賃料や入居者選定に対して口出し出来ません。「女性限定にして」等と言えば、単純にターゲットとなる入居者が半分になるのですから、保証など出来なくなるのが一般的です。

・管理費用の高さ

サブリースの家賃の保証率は、想定入居賃料の92～80％程度で設定されるのが一般的です(管理手数料は8～20％程度)。管理会社の業務量やリスクが増えるため当然なのですが、基本的には集金代行の場合と比べると２倍以上の差が出るのが通常です。

まとめ

以上、集金代行(一般管理)とサブリースの、大きなメリット・デメリットをご紹介してきました。簡単に表にまとめると、下図の通りです。

細かな部分では、それぞれの案件に照らし合わせた比較をしっかりとする必要はありますが、今回お伝えした内容をしっかりと理解し、賃貸経営をスタートさせるオーナー様が増えていくことを心から望んでおります。

当店では管理会社の紹介や、ご相談頂いたそれぞれの案件に最も適したプランを実現できるよう尽力します。ご相談お待ちしております。