あなたのアパート経営がピカピカの新築でも失敗する可能性が高い理由

あなたのアパート経営がピカピカの新築でも失敗する可能性が高い理由

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

今回は新たにアパート経営を始めようという方は特に必見記事です！

なかには、新築でアパート経営をスタートし、既に後悔しているオーナー様もいらっしゃることでしょう。私自身も、数々のオーナー様方から、既に失敗してしまった賃貸経営についてご相談を受けてきました。

この記事では、お持ちの土地や新たに取得した土地で、新築からアパート経営を始める場合において、失敗する要因の一つとして、その建築計画をたてる「スタート段階」の過ちについて、お伝えします。

先にお伝えしてしまうと、多くの方が間違ってしまうのが

そのアパート計画を相談する順番

です。

それでは、一般的に多い相談の仕方から、お話ししていきます。

一般的な賃貸計画の進め方

これからご紹介するのは、個人的にはオススメ出来ない賃貸計画の進め方です。
間違った賃貸計画、と言ってしまってもいいかもしれません。

早速、お話ししていきます。

まずは30秒だけで大丈夫ですので、あなたがアパートに適したサイズ感や形の土地を持っていたとして、どの様にアパート建築を始めていくか、そして建築の相談が始まってからの流れを想像してみて下さい。

30秒どういう風に進めるか考えてみたら、下へスクロールしましょう。

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(30秒後)

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あなたはまず初めに、どこに相談をしに行きましたか？

ここが重要なポイントであり、重大な過ちです。

特定の建築会社や、住宅展示場、アパートメーカー等(※この記事内では、以降まとめて「建築会社」とします)に相談を持って行ったのではないですか？

多くの場合、下記の様な流れになります。

①建築会社に相談に行く

②ローンを付けるため建築会社から紹介された金融機関へ相談

③賃貸管理会社を建築会社から紹介されて相談or自分で探した管理会社へプランを持って相談

この流れが、一般的な様で、あなたのアパート経営がピカピカの新築でも失敗する可能性の高い理由なのです。

なぜ、一般的な相談の順序だと失敗するのか(それぞれの専門性)

なぜこの様な所謂、一般的な相談の順序だと失敗するのか、考えてみましょう。

それぞれが、「何の専門家・プロなのか」ということに着目すると、案外答えはすぐに出てきます。

建築会社

まず、建築会社は建物を建てるプロです。
加えて、会社の利益も建物を建てることで得ています。

御幣があるかもしれませんが、今回の記事のテーマをご理解頂くために、あえて悪い言葉を使いますと、「建物が建て終われば利益を得るための仕事は終わっている」のです。
要は、建て終わったアパートの経営状態がどうであろうと、会社の利益に関係ない、のです。
もちろん、建物自体に問題があってアパート経営に影響がある場合は別ですよ！
「建物自体、良いものを建ててしまえば、賃貸経営には関係ない」というイメージをしてもらえば良いかと思います。

金融機関

金融機関はご承知の通り、金融のプロです。

多くの場合、金融機関から融資を受けて計画を進めます。どんなに練ったプランや、拘りの設備なんかも、融資が付かなければ実現できません。

賃貸管理会社

賃貸管理会社はその名の通りですが、賃貸管理のプロです。

日常的に賃貸物件を多く扱い、エリア毎の特性や、入居者対応、募集の仕方などを心得ています。

何より重要なポイントは、この先賃貸経営を続けていく上で物件が存続する限りずっと付き合っていく会社、ということです。その賃貸経営が上手くいかない様であれば、あなたと一緒に賃貸管理会社も困ります。
逆に上手くいけば、あなたと一緒に賃貸管理会社も利益が出ます。

　

どうでしょうか。
正しい相談の順序が見えてきませんか？

建築会社は建築のプロです。

地域性やその土地に合わせたプランニング、市場調査についてはプロフェッショナルではないのです。
一番最初の、市場調査やプランニングを大切にしなければならないタイミングで、それらのプロではなく建築のプロに相談するのですから、失敗しても仕方のないことです。

まして、あなたの賃貸経営が失敗しても、建築会社の懐は痛まないのです。

正しい賃貸経営の進め方

もう皆さんお分かりの通り、一般的なアパート経営の相談の順序は真逆、だったのです。

正しい相談の仕方はこうです。

　

①賃貸管理会社へ相談

計画予定地と、ご自身の拘りやプランの構想などを頭の中に持っておいて、まずは賃貸管理会社に相談します。
賃貸管理会社やエリアに対する市場性の調査や、賃貸のトレンド、下落しにくいプランニング等を熟知しています。最初にそういった部分を相談するのです。

ここで一点気を付けて置いて欲しいのは、「建築会社を特定の会社にすることで利益が変動しないこと」です。せっかく管理会社と一緒にプランの構想を練るのに、建築会社を管理会社が絞ってしまうのはナンセンスです。

具体的には、メーカー系の管理会社より独立系の管理会社を選びましょう。

中には独立系の管理会社でも様々な背景があって、特定の建築会社の管理を欲しがっているケース、特定の建築会社に紹介を出したがっているケースもありますので、当店なば屋の様な独立したコンサルティングを頼るのも手です。

②金融機関へ相談

管理会社やコンサルティングと、計画立地を鑑みたプランニングや、想定収益をある程度まとめた上で、金融機関に相談に行きましょう。
ここである程度融資の目安を出してもらっておくことで、建築会社に相談に行った際に実現可能なプランや設備と、不可能なモノがはっきり分かってきます。

また、使えるお金の枠がある程度決まっていると建築会社の選定にも活かせます。建築会社に先に相談してしまうと、打ち合わせの数を重ね、理想のプランを沢山話し、ようやくまとまってきた構想を持っていても、融資額の問題で「この建築会社では無理ですね」というケースも多々あります。
(私が建築メーカー様から相談を受けた案件で、これが原因で別の建築メーカーに変えざるを得ないケースもいくつかありました)

③建築会社へ相談

最後に、ある程度のプランニング構想をして、融資の枠の目安を知ったうえで、建築会社に相談に行きましょう。

あなたが建築会社をあまり知らなくても大丈夫です。

最初に相談した賃貸管理会社やコンサルティングが、あなたの理想やエリアの市場性を考慮して、適した建築会社をいくつか紹介してくれます。
先に独立系を選びましょうと言ったのは、ここがポイントになってきます。紹介する建築会社を選定することでその管理会社の利益が変動することがあっては、正しい目線での紹介ではなくなってしまう可能性が高いのです。

まとめ

今回は新築のアパート経営が失敗する理由の一つとして、「相談を持ち掛ける順序」にフォーカスを当ててお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

最後にまとめます。

新たな賃貸経営を計画する場合は・・・

この順序を守りましょう。

格段にあなたの賃貸経営が成功へ向かう可能性が上がるはずです。

ちなみに私の持論ですが、賃貸経営に限らず、経営を成功させるための意識として大事なことは、

自分が得することで得をする人を少しでも増やす！

です。
もちろん、これだけで上手くいくほど、経営は甘いものではないですけどねぇ・・・

　

最後になりますが、当店では、建築会社や管理会社との癒着の無い、正しい目線でのコンサルティングに自信を持っております。

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