【オーナー様へ】サブリース規制法施行されています！注意喚起リーフレットも読んでおきましょう！

【オーナー様へ】サブリース規制法施行されています！注意喚起リーフレットも読んでおきましょう！

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

施行前に一度ご案内しましたが、サブリース規制(「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置)が、12月15日から施工されていますが、皆さん確認されましたでしょうか？

この概要だけお伝えすると、

・規制の対象となる勧誘者(この場合オーナー様)の明確化

・誇大広告や不当勧誘の明確化

・説明すべきリスク等の明確化

といった部分で、規制されるのはサブリース事業者ですが、オーナー様方も今後のサブリース契約の為にしっかり目を通しておくのが良いと思います。

内容についても、過去記事で触れておりますので、是非アーカイブもご参照ください。

「まもなく施行！サブリース重説義務化など、管理適正化の法律　https://nabaya-consulting.com/archives/921　」

また、ガイドラインは国土交通省の広報から確認が出来ます。

この法律の施行にあわせて、国土交通省・消費者庁・金融庁が連携して作成した「賃貸住宅経営に関する注意喚起のリーフレット・チラシ」が公開されています。

今回はこの注意喚起について、簡単にまとめていきたいと思います。

賃貸住宅経営に関する注意喚起

サブリース規制(「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置)については、以前の記事でもご紹介していますので、上の章のリンクからご参照ください。

早速ですが注意喚起について、要点をまとめていきます。

リーフレットは「賃貸住宅経営(サブリース方式)において特に注意したいポイント」ということで、オーナーに対して・入居者に対して、それぞれまとめてあります。

注意喚起(オーナー向け)

ここでは「賃貸住宅経営に関する契約のチェックリスト(オーナー向け)」について要約していきます。

サブリース契約の仕組みや、今回の規制についてもしっかり理解しておくことが望ましいですが、ここではチェックリストについての簡単なご紹介に留めますので、これらについてはアーカイブをご覧ください。

サブリース契約の仕組みについては　➡　集金代行とサブリース？その違いとそれぞれのメリット・デメリット

チェックポイントでは、下記の行為が無いのかをチェック項目としています。
それではそのチェックポイントについて要約していきます。

１、不当勧誘

賃料減額等のリスクについての説明を省いたり、またサブリースのメリットだけを押し出すようなことは不当勧誘に該当し、禁止されています(賃貸住宅管理業法第29条)。

具体的には、「需要の下がらない良いエリアだから賃料は下がりませんよ」と断定したり、確実に保証されることを断定したりすることは禁止です。
また、故意にリスクの説明を省くことも当然禁止です。

この他、契約や更新の意思がないことをしっかり伝えているのに勧誘することも、不当勧誘に該当する可能性があります。

２、誇大広告

サブリース契約のメリットのみを強調し、そのリスクを小さく見せる表示をしている場合は誇大広告に該当し、これも禁止されています。

具体的には、「支払家賃は契約期間中確実に保証します！収入減のリスクはありません！」や「維持保全の費用負担は一切不要！」といった広告です。
(まあ、そういった広告の内容を確実に実施できるなら話は別ですが、聞いたことがありません・・・)

どうしてもサブリース業者に比べるとオーナー様側の専門知識は乏しいことを逆手に取った劣悪な行為です。

３、重要事項説明

個人的にはこれはこの度のサブリース規制の中で最も大きなポイントになっていると感じています。

サブリース業者は契約の締結前に、相手方の知識・経験・財残状況・賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力に応じて、重要事項について書面を交付して説明を行う必要があり、契約締結時には遅滞なく、契約書面を交付することが義務付けられています（賃貸住宅管理業法第30条、31条）。

また、重要事項説明を受けたとしても、サブリース契約は借地借家法の制約を受けるので、サブリース業者側からの減額や解約の可能性もあります。
この他、保証賃料の免責期間・発生する可能性のある追加費用・契約の解約条件など、しっかりと確認をする様にしましょう。

当然、重要事項説明を行わない場合、法律違反です。

注意喚起(入居者向け)

入居者向けの注意喚起については、ここでは触れるだけに留めます。
ごく簡単に要点をまとめると、以下の通りです。

１、サブリース住宅かどうか確認しましょう
サブリース物件の場合、貸主と所有者が異なります。賃貸借契約書の記載内容を確認しましょう。

２、所有者変更の際の占有権を確認しましょう
賃貸借契約書に地位の承継に関する規定があるか確認しましょう。所有者移転後の地位の承継が定められていれば、所有者が変わっても退去は求められません。

３、維持保全内容や連絡先を確認しましょう
サブリース業者は維持保全の内容や、サブリース業者の連絡先を通知する必要があります。契約時に不動産業者に確認しましょう。

まとめ

それでは最後に、サブリース規制に合わせて公表された注意喚起について、更に簡単にまとめていきます。

先にもお伝えしましたが、このチェックリストだけでなく、この度のサブリース規制の内容や、サブリース自体の仕組みについても、大まかにでも理解しておくことが望ましいです。

不実な業者との契約を避け、健全に賃貸経営を行いたいものです。