賃貸経営は独立したコンサルに相談した方がいい理由

賃貸経営は独立したコンサルに相談した方がいい理由

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

以前の記事で、「アパートやマンションの計画を進める場合、建築会社ではなく独立した管理会社やコンサルティングに相談すべき」ということをお伝えしました。

何度も重ねてお伝えする様ですが、私が様々な賃貸経営と携わってきた、そしてこれからも携わっていく中で、やはり最も皆さんにご理解いただき、気を付けて頂きたいポイントなのです。

ご自身が賃貸市場の調査もしっかり出来て、建築会社や不動産業者にしっかりとダメ出しを出来るほどの知識や経験に自信があるのであれば、無視して頂いても大丈夫です。
ただ、どうしても一般の方ではレインズの情報が見られなかったり、常々賃貸のトレンドに触れている訳ではないので、なかなかハードルの高いところかと思います。

ちなみに、該当記事はこちらをご参照ください。
「あなたのアパート経営がピカピカの新築でも失敗する可能性が高い理由　https://nabaya-consulting.com/archives/731」

今回の記事では、当店なば屋の様な独立したコンサルティングに頼る方が良いのは何故か、更に掘り下げてお伝えしていきます。

建築会社や不動産業者から計画をスタートする場合

上述した「あなたのアパート経営がピカピカの新築でも失敗する可能性が高い理由」のおさらいを多分に含みます。

そちらもお読みいただけると幸いです。

新たなアパートやマンションの経営をスタートする場合、多くのケースは建築会社や不動産業者に相談に行くところからスタートするかと思われます。

それが新築アパートが失敗する要因として、過去記事でご紹介しましたが中古物件でも同じです。

それぞれ何が問題なのか、改めて考えていきましょう。

不動産業者(仲介業者)

土地をまず抑えてから新築の計画を詰めていく場合・中古物件を購入する場合に真っ先に相談することが多いのが不動産仲介業者、所謂「不動産屋さん」。
不動産屋さんから賃貸計画をスタートすることは何が問題なのでしょうか。

これはひとえに「不動産屋さんは物件を売ることが目的」ということに尽きます。

早い話が、売れば終わり、なのです。

実際にその土地で実現できる計画と、市場性に乖離が大きかったとしても買ってくれるなら喜んで売ります。
賃貸管理も行う不動産業者であれば市場性やその物件の現実についての話も信用度が上がるでしょうが、自社で管理しない場合本当に「売れば終わり」なのです。

不動産業者の実情をお話しすると、彼らは様々な土地・建物のオーナー様から物件を預かり、日々「まだお客さんつかないの？」と言われています。

もちろん、すぐ買い手がつく物件もありますし、そういった良い物件を進めてくれる不動産業者も沢山あります。

ですが、ぶっちゃけてしまうと売りたい物件に優劣をつけるとしたら、なかなか売れない物件を一番売ってしまいたいというのが本音なのです。

困った土地や建物をさばけるかどうかが、営業の腕の見せ所ですよね。

実際、困った物件を何とか出来た営業は「すごいじゃん！やったな！」と社内で賛辞を浴びることでしょう。

とはいえ商売は続けていくので、なかなか露骨なことをする業者は減っているとは思いますが、当然不動産業者にその後の賃貸経営の責任はありませんし、本当にオススメの物件を薦める良い営業さんでもこういった本音が裏には必ずあります。

なかなか100％信用して購入するわけにはいきませんよね・・・。

不動産業者に先に相談をする場合、その場で購入する物件を即決したりせず、一度持ち帰り、現地を調査してみたり、詳しい人に相談してから決断するのが良いでしょう。

もちろん、なば屋でも無料でご相談お受けいたします。

建築会社

新築のアパートやマンションを計画する場合、最も多くの方がまず初めに建築会社に相談しているのが現状です。

過去の記事でもお伝えしましたが、私はこれが一番問題であると思っています。

オーナー様ご自身が賃貸市場・トレンドやエリアの市場性など、賃貸に必要な知識に明るい場合、常々付き合いのある建築会社の営業マンがそうである場合、または様々な情報の調べ方を熟知している場合は良いです。

あなたがこれらのケースに当たらない場合、これほど危険なことはありません。

住宅展示場や、建築会社の事務所に行って相談をした場合、どんな担当者になるか分かりません。
そして、私の体感ですが建築会社の営業マンは賃貸の情報に疎い人が過半数です。

無責任に「○○が流行っています！」「○○は今の時代必須ですよ！」等と言ってきたりしますが、それは注文住宅のトレンドであることが多々あります。
逆に賃貸には必須な条件を知らずに、抜けていたりすることも多々あります。

私が実際に見てきたケースでは、細かいですが分かりやすいところで言うと例えば、

①「今は追い炊き必須ですよ！コスト面も考えて、浴室乾燥機はやめて追い炊きにしましょう！」
コスト面も考えて、等といかにもオーナー様の負担を考えているような言いぶりですが・・・。
その賃貸計画は、１Kアパートです。一人暮らしで追い炊きする人は、どれだけいるでしょうか。
寧ろ追い炊きをやめて浴室乾燥機を付けましょう。特に一人暮らしの女性だと、浴室で洗濯物を干せるというのは大きなメリットです。この計画では、メリットを失って、大した効果の無いコストをかけてしまった訳です。
ちなみにこの計画は、アパートが建ちあがってから相談を受けた案件だったので、既に手遅れでした。

②「カーテンもカーテンレールも今の人はオシャレするから、うちでは付けてないんです」
分譲住宅ならそれでいいでしょう。
アパートにカーテンレールが付いていないのは問題です。
入居者に「自分で付けてね」と言えますか？仕上がりの保障は？それともオーナー様ご自身で付けますか？
こういった事を考えていけば、賃貸物件にカーテンレールが必須なのは言うまでも無いと思うのですが・・・。
この物件は竣工後に建築会社にカーテンレールを付けさせました。

こんな、言われてみれば誰でも分かるような事に気付けないのが建築会社の営業マンです。
(もちろん、ちゃんと気が付き、良い計画を実現する人もいますよ。御幣なき様・・・)

知らなくても「わからないから教えて」と私の様な専門の人間に相談してくれる営業マンもいますが、中には、賃貸をやったことないのに、何のプライドがあるのか知ったかぶってボロクソの計画をやろうとする営業マンもいます。

某超大手ハウスメーカーD社の中堅営業マンがあまりにも酷く、D社の部長・課長と相談し担当を降りてもらったこともありました。
事例としても是非お伝えしたい内容ではありますが、そのオーナー様の事もありますし、担当者の立場も考えて、表立ってお伝えすることはないとは思います。

また、不動産業者と同様に、建築会社は「建築を請け負うこと」「建物を売ること」が仕事です。

管理会社に相談する場合は？

こちらも過去記事でお伝えしている部分もありますが、上記二つから比べると管理会社に相談するのはオススメです。

管理会社は管理をすることで継続的な利益を確保することが仕事ですので、その賃貸計画が是非に責任を負っています。

ただし、相談する管理会社は独立系の管理会社にしましょう。

メーカー系の管理会社の場合、当然建築は自社メーカーに流したいですし、本当にベストな判断が出来るとは思えません。

また、独立系管理会社でも建築会社との癒着がある場合や、「紹介出来る案件があったら○○に振りたい」といった意図がある場合があります。
これは多くの場合、その建築会社から管理の紹介を沢山貰ったから、または貰いたいから、です。

こういった意図を見抜くのはなかなか難しいとは思います。

独立したコンサルに相談するメリット・デメリットは？

気になるのは、当店のような独立したコンサルティングに相談する場合、どういったメリット・デメリットがあるのかという所かと思います。

メリットについては、ここまでお読み頂けていれば想像に易いことでしょう。

建築会社も不動産屋も管理会社も、どこでもいいからこそ、お客様の満足や、その賃貸経営の計画の良し悪しに集中して検討をすることが出来ること、です。

どこの建築会社や不動産屋、またどの土地や建物を選んだところで、利益に対する影響が少ないからこそ、本当に良いもの・良いと思われるものを案内出来ます。

また、しっかりとした市場調査のやり方や賃貸トレンドに精通している点も大きなメリットでしょう。この点は管理会社に相談する場合も同様です。

デメリットとしては、コスト面の一点に尽きるかと思います。

相談料や、計画が実現した場合のコンサルティング料を設定しているコンサルティングもありますので、そういった場合コストが上乗せされることが大きなデメリットです。

なば屋の場合

当店の場合、お客様からの相談料やコンサルティング料は設定しておりません。
無料です。

せっかくですので、当店の賃貸経営コンサルティングの仕組みを簡単にお伝えしますと、コンサルティングというより紹介業として商いを行っていると思っていただけると分かりやすいかと思います。

当店にご相談下さったお客様を、不動産業者や建築会社に紹介し計画を実現することで、これらの業者から一定の紹介料を頂いております。

概ねではありますが、この紹介料もある程度一定の割合で、当店でどこかの業者を贔屓にすることで利益が増減する様な仕組みにはしない様に気を付けています。
これを徹底しないと、本当の意味でフラットな立場でのコンサルティングは出来ませんから・・・。

「中間マージンが取られているから、結局コスト面のデメリットはある」

と思う方もいらっしゃるかと思いますが、一概にそうではありません。

コンサルティング、つまりプロの立場からご紹介することで私が頂いている紹介料以上に建築費や土地購入等の費用で得をするケースがほとんどです。
こういったところは、不動産業者や建築会社は良心的で、中間マージン分乗っける様なことは絶対しません。

ちゃんと誠実に、良くしておけばまた紹介が貰える可能性がある、という意識からだと、勝手に思っています。笑

建築費なんかは見てもなかなか分かりにくいと思いますが、分かりやすい実例のお話をしましょう。
土地購入の時の例です。

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＜例＞
私に実際に相談にいらっしゃったお客様の実例です。

そのお客様は自宅の建築用地として建築条件付きの土地に目を付けており、価格は約2,000万円。
(建築条件付きとは「指定の建築会社で」「一定の期間内に」等の条件を定められてものです)

別の不動産仲介業者を通して建築条件を外す相談をしたところ「100万円で外します」と既に案内されて相談にいらっしゃいました。

状況をお伺いして、改めて私がコンサルティングの立場で土地の売り主業者に交渉したところ、50万円で建築条件を外す、との確約を頂きました。

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どうでしょうか？

こういったケースですと、当店で売り主業者から頂く紹介料は売買価格の1％であることが多いです。
このケースですと、およそ20万円。

仮にこの業者がこの紹介料分上乗せして販売したとしても(勿論そんなことがあっては絶対いけませんが)、買い手は得をしていますよね。

建築の場合も同様に、当店が紹介料を頂いたとしても、ご紹介して実行した計画の方がコスト面でも得をしているケースが圧倒的に多いです。

また、プロフェッショナルが間に入っていることで、不動産業者や建築業者の誤魔化しや不正を抑制する一助にもなります。

最後に

今回は賃貸経営を計画する場合は独立したコンサルティングに相談するのが良い、といった趣旨でお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

なば屋では安心して、そして無料で、真のお客様ファーストを目指しコンサルティングを行います。

なば屋のポリシー　https://nabaya-consulting.com/archives/111

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