メーカー系?独立系?サブリース会社の違いと選び方

メーカー系?独立系?サブリース会社の違いと選び方

メーカー系?独立系?サブリース会社の違いと選び方

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

今回は、サブリースを検討しているオーナー様方へ、「サブリース会社の選び方」というテーマでお伝えしていきたいと思います。

(サブリースのシステムについては、過去記事でご説明していますので、こちらをご覧ください。「集金代行とサブリース?その違いとメリット・デメリット https://nabaya-consulting.com/archives/417」)

まずは、サブリース会社とは言っても、大きく分けて2種類、「ハウスメーカー系(メーカー系)管理会社」と「独立系管理会社」があることはご存じでしたか?

ご存じの上で、今すぐに管理会社を決めなければいけないオーナー様は、

多くの場合は 独立系管理会社 を選択すると、基本的には良いかと思います。(理由は後述します)

ゆっくり考えられる場合なら個人的には、保証賃料査定の相見積もり独立系管理会社とメーカー系管理会社でしっかりと比較して案件を進めていくことをオススメしますが、まずはそれぞれの特徴を理解して、メリット・デメリットをお伝えします。

メーカー系(ハウスメーカー系)管理会社とは

まずはメーカー系管理会社についてご説明します。

メーカー系管理会社とは、ハウスメーカー(建築会社)が子会社、またはグループ会社として持っている賃貸管理会社です。そのハウスメーカーのグループですので、当然建物に関しては詳しいです。

実はサブリースのルーツについては、建築会社が建築の受注をするための販促品としてサブリースが生まれた、と言われています。建てた建築会社の営業マンの「建てた後はうちで一括で借り上げるので安心ですよ」「修繕の時、当社であれば構造の詳細をしっかり理解しているのでスムーズですよ」等という殺し文句になっていたわけですね。

建築、管理、修繕とひとまとめでハウスメーカーに委託できるので、オーナー様は楽が出来るかもしれません。その代り、一般的に保証賃料は低めに設定されることが多い印象です。

独立系管理会社とは

独立系管理会社とは、その名の通りハウスメーカーとは資本関係のない独立した賃貸管理会社のことです。

メーカー系管理会社が建築請負受注を目的として管理を行うのとは違い、管理業そのものを利益としています。メーカー系管理会社に自社物件でないことや、築年数、エリア等によってサブリースを断られるケースでも、独立系であれば親会社・グループ会社等の縛りが無く柔軟な対応が可能なため、契約が出来るケースも多々あります。その裏には、メーカー系管理会社とは違い、本業である管理業の拡大を目的としていることもあります。

基本的には私はサブリースをするなら独立系の管理会社の方が良いと思っています。

その理由を見ていきましょう。

独立系管理会社がオススメな理由

これから私がお伝えすることは、あくまで「一般的に」ということを予めご理解下さい。メーカー系管理会社も独立系管理会社も、数々の会社がありますので、それぞれの対応の差はあります。

さて、それでは本題に入ります。

メーカー系管理会社の(メーカー系管理会社が自称する)メリットを見ていきます。

①建てた当社が一括管理するので安心

   ➡  建築・修繕・管理などで利益を割り振って色々調整できる。

これは、その分建築費の値引き等の融通がきいたりすることもあるので、一概に悪いとは言い難いとこではありますが、しわ寄せとして、サブリースの保証賃料が安く設定されてしまうことが多いです。

②自社物件なので建物に詳しい

   ➡  管理をするのだから建物に詳しいのは当たり前

独立系の管理会社でも、管理をするにあたって建築確認図面や検査済証、その他諸々の書類をきっちり集めて保管しますし、他社物件も色々扱っているが為に比較が出来て、寧ろメーカー系管理会社より建物に詳しかったりします。修繕の度にメーカーにご教授お願いしているようでは管理業は成り立ちません。全くメリットではありません。

 

このあたりが、メーカー系管理会社が営業トークとしていつも言っているメリットです。

さらに、独立系がオススメな理由を続けます。

私が最も独立系管理会社にお願いする方が良い。少なくとも、独立系管理会社の相見積もりは絶対に必要、と思っている理由です。

 

メーカー系管理会社は立場にあぐらをかいていて、条件も対応も質が悪くなりがち

※独断と偏見を多分に含みます笑

 

その性質上、メーカー系管理会社は口を開けて待っていればハウスメーカーから仕事が降ってくるのです。ハウスメーカーが受注さえすれば、「分からないし、安心だからメーカーさんの管理会社にお願いしようか」という不勉強なオーナー様が多いので、仕事を頑張って取りにいかなくても仕事があります。管理会社によっては、ハウスメーカーに条件面で注文だけ付けまくって、交渉には一切応じず、契約の時だけ出てきて判子を押させる、様な管理会社もあるほどです。それでも「建てたメーカーの管理会社だから安心」と考え無しに管理委託契約を結ぶオーナー様が非常に多いのです。(私が独立系の管理会社に在籍していた当時は、よくハウスメーカーの営業マンから自社管理会社の悪口を聞いていたものです・・・笑)

一方、独立系の管理会社の場合、黙ってデスクに座っていても仕事は一切降ってきません。なので、ハウスメーカーに対しての営業も必死で頑張ります。オーナー様への条件も可能な限り引き出します。細かな対応もしっかりします。契約以外の打ち合わせでも同行しますし、オーナー様へもハウスメーカーへもアドバイスを惜しみません。そこまでしないとと仕事がありませんから。多くのオーナー様は「メーカーに任せれば安心」と思っているのですから。

 

こういった背景もあり、一般的に

・独立系管理会社の方が保証賃料や免責期間等の条件が良い

・独立系管理会社の方が細かな対応のスピードが早い

・独立系管理会社の方が担当営業マンの感じが良い

ことが多いです。

おわりに

以上、「メーカー系?独立系?サブリース会社の違いと選び方」というテーマでお伝えしてきましたが、何度も言うようですが、本記事はあくまで「一般的に」という視点でお伝えしております。

実際には個々に見ていくと、『条件面や対応もしっかりしたメーカー系管理会社』もありますし『対応も悪く、感じも悪い独立系管理会社』もたくさんあります。メーカー系管理会社にお願いした方が得なことも、もちろんあります。

なので最初にお伝えしましたが、賃料査定の相見積もりをしっかりと比較して選ぶ、ことが本当に一番重要なことかと思います。アイミツを取る管理会社を知らないのであれば、ご相談下さい。紹介いたします。

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この記事を機に、暗にメーカーにお願いすれば安心、と考え無しに決定してしまうオーナー様が減ること、そして仕事にあぐらをかいたメーカー系管理会社が減ることを、切に願います。

皆様の健全な賃貸経営のために。。。

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