良い賃貸管理会社を選ぶための大事なポイント,注意点

良い賃貸管理会社を選ぶための大事なポイント,注意点

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

これから不動産を購入して賃貸をする場合や、転勤で今お住いのマンション・自宅を賃貸することになったとき等、賃貸経営においてはあなたに代わって日常の業務・管理を行ってくれる賃貸管理会社は必要不可欠です。

特に賃貸経営初心者にとっては、自主管理という選択肢はオススメもしませんし、ハードルも高いでしょう。

ですが、賃貸管理会社によって管理料の料率やサービス、業務内容等は様々です。

中には、不動産仲介業者や建築会社の勧めるまま管理会社を決めてしまう方もいるでしょう。
これは危険なのでやめて下さいね！勧められた管理会社が絶対ダメ、というのではなく、ちゃんと検討をしてください、ということです。仲介業者は「物件を売りたい」、建築会社は「建築を請け負いたい」会社です。

そこで今回の記事では、あなたの賃貸不動産をしっかり運営してくれる良い賃貸管理会社の選び方、選ぶためのポイント・注意点をお伝えします。

まずは、参考までに賃貸管理会社の管理戸数ランキングを見てみましょう。

【参考】2019管理戸数ランキング

ここでまず注意点。あくまでこのデータは参考までにお伝えするものです。管理戸数の多さが管理の質の良さを示す指標ではないのでご注意ください。(トップ１０だけお伝えします)

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１位　　大東建託グループ　　108万6927戸

２位　　積水ハウスグループ　　61万9494戸

３位　　レオパレス２１　　57万4798戸

４位　　大和リビング　　56万4437戸

５位　　スターツグループ　　54万806戸

６位　　東建コーポレーション　　23万3620戸

７位　　ハウスメイトグループ　　21万8430戸

８位　　ミニテック　　18万1488戸

９位　　ビレッジハウス・マネジメント　　10万4687戸

１０位　　旭化成不動産レジデンス　　9万4982戸

　　　※参考　　『全国賃貸住宅新聞』(株式会社全国賃貸住宅新聞社)　　第1374号

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ちなみに、大東建託グループは23年連続のトップです。数年前には学生用賃貸を取り扱う「学生情報センター」なんかもトップ１０に入っていた様に記憶しています。
私個人的には、ランキングの前にお伝えした管理戸数の多さは管理の質の良さではない、ということについて、特にトップ１０には色々と思うところもあるのですが、伏せておきましょう。。。

気になる方はお問い合わせください！気が向いたら、お答えするかもしれません笑

　

それでは、これより実際に良い賃貸管理会社の選び方のポイントをお伝えしていきます。もちろん、数多くのポイントに注目した方が良いのですが、ここでは特に大事なポイントに絞ってご説明します。

１，入居者募集の能力の高さ

これは皆さん最初に思い浮かぶところかもしれません。物件の空室が長引けば長引く程、物件の収益性は下がってきますし、ローンで購入しているのであれば支払いが逼迫します。

この、入居者募集の能力の高さについては、更にポイントを細分化してお伝えします。これからお伝えするポイントに注意して、管理会社を選びましょう。

１-１　空室率

まずは、その管理会社の空室率に注目してみましょう。多くの管理会社は自社で管理している物件の空室率は公開しています。ちなみに、空室率は一般的に、全管理戸数に対する空室の割合で、「○○％」で表されます。(全管理戸数に対する入居室数の割合である入居率を調べてもらっても大丈夫です！)

この空室率を複数の管理会社で比較することが重要です。

ただしここで気を付けて欲しいのは、賃貸管理会社によっては「空室の少なくなるトップシーズンの空室率を年中公開している」「サブリース物件の空室率だけを公開している」「自社ブランドマンションの空室率だけを公開している」等のケースもあります。

実際に担当営業マンに聞くのが良いでしょう。

空室率を教えてくれない営業マンや、空室率の数字を知らない営業マンとは契約しない方がいいと思います。管理会社を見直しましょう。

1-2　空室提案に対するアプローチ

つづいては、実際の空室に対するアプローチについて、賃貸管理会社に聞いてみて下さい。ただただ募集をして、集金業務を代行して、送金してもらうだけなら、だれがやっても変わりません。

大事な賃貸物件の運営のパートナーとして、「周辺市場の調査」「募集条件の相談」「募集図面の作りこみ」「付加価値の提案」「リノベーションの提案」等、継続的に行ってくれるのかが大事なポイントです。

特に周辺市場の調査については、契約締結時には頑張って大それた市場調査資料を作成する管理会社は多くても、空室発生時や経年で募集が厳しくなった時にでも、改めて市場調査を行ってくれるかは特に重要です。その市場調査を元に、付加価値やリノベーションを提案してもらえれば、その不動産を所有するあなたも安心でしょう。

1-3　入居者募集の営業方法

賃貸管理会社は、管理する物件を自ら契約することももちろんありますが、実際には多くの管理物件は、大手賃貸仲介会社や地場不動産業者に仲介してもらって入居者を付けています。

つまり、空室募集の情報を、いかに早く広く多くの業者に知ってもらうか。そして、いかにしてその物件を仲介業者に推してもらうかが重要なのです。

あながた相談する賃貸管理会社の、情報発信先がどれほど多くあるのかを確認しましょう。

そして、どの様な方法で情報発信をしているかも重要です。

個人的にオススメなのは、「物件に合わせて各エリアの大手仲介や地場不動産やに募集図面を持って行って営業している」管理会社です。
古臭いように感じますが、やはり実際に会って仲良くなった営業マンが持ってくる物件は、仲介業者さんも推してくれます。

2、報告・連絡・相談はマメか

所謂「報・連・相」のマメさは、管理委託契約を結ぶ前から注目しておいて下さい。

管理委託契約が始まると、あなたの大事な賃貸不動産を任せることになります。入退去の連絡・原状回復費用の相談・設備の故障・修繕の相談・トラブルの報告等、管理を任せると「報・連・相」はかなりの数になるでしょう。

それがイチイチ適切ではなかったり、トロかったりすると、健全な運営上大問題ですし、なによりストレスです。そして、このファクターは入居者トラブルやクレーブに対する対応能力にも直結します。

こちらの質問に対して、適切な対応や迅速な対応がされているか、契約前から注意しておきましょう。

３、契約書の中身にも注意！

実際に契約を検討される場合、契約の前に契約書のサンプルを貰い約款までしっかり中身をチェックしてください。管理料率やその他にかかる費用、支払いのルール、免責事項等チェックすることは多岐に及びます。

面倒ではありますが、こちらに不当に不利な内容は無いか、しっかりチェックしましょう。

サブリース契約の場合、解約違約金等もしっかり確認しましょう。(サブリース契約についてはこちらをご覧ください→『集金代行とサブリース？その違いとそれぞれのメリット・デメリット　https://nabaya-consulting.com/archives/417　』)

ちなみに余談ですが、私は過去賃貸管理会社２社に在籍しておりました。その内１社は上記したランキングトップ１０に入っている会社です。ここはサブリースの解約違約金がありました。
もう１社、独立系の中小賃貸管理会社は解約違約金は設けていませんでした。

　

まとめ

ここまで良い賃貸管理会社を選ぶためのポイントとして、特に重要なものとして

・入居者募集の能力の高さ

・報告・連絡・相談のマメさ

・契約書の中身にも注意

とお伝えしてきました。

もちろん、賃貸管理会社を選ぶときには、もっと見てほしいポイントはたくさんあります。そして今回お伝えしたポイントも含め、実際に最も重要なことは

賃貸管理会社をちゃんと見て選ぼうとしているという姿勢

です。あなた自身の見方が変わるでしょうし、その姿勢が管理会社に伝わることによって、変わってくる対応があることも、(残念ながら・・・)事実です。

もし、「すでに契約してしまった管理会社に後悔して解約を検討している」「管理会社のアイミツを取りたいけど管理会社を知らない」という方はなば屋へ相談して下さい。

当店は、「無料」で、微力ながらあなたのお力になることお約束します。

賃貸経営コンサル　https://nabaya-consulting.com/service/property-management

お問い合わせ　https://nabaya-consulting.com/contact

皆様の健全な賃貸経営をお祈りしております。