その設備、本当に必要?あべこべ設備賃貸に注意!

その設備、本当に必要?あべこべ賃貸設備に注意!

その設備、本当に必要?あべこべ賃貸設備に注意!

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

賃貸経営にとって、設備への投資は非常に重要なファクターの一つです。

毎年毎年、入居者に人気の設備ランキング、なんかが注目を浴びているくらいです。賃貸経営に置いてしっかり考えなければならないのは、言うまでもありません。

昨年、2019年度の人気設備ランキングのトップ3だけ、賃貸住宅新聞より抜粋すると、

・単身向け

1 インターネット無料

2 エントランスのオートロック

3 宅配ボックス

・ファミリー向け

1 インターネット無料

2 追い炊き機能

3 エントランスのオートロック

 

となっています。

続けて上位には、浴室乾燥機、ホームセキュリティ、独立洗面台、等が続きます。

このランキングや、建築会社の話を鵜呑みにしたり、オーナー目線で考えて「実は必要なかった(または、ニーズが低かった)」設備を導入し、結果、投資の段階で想定していた家賃が取れてない、というケースは多々あります。

私の経験上、上記ランキングトップの「インターネット無料」も、実は落とし穴だったりするのですが、まずは、実際に「あべこべ設備賃貸」となってしまう可能性の高いものについて、ご説明します。

あべこべ設備賃貸の一例

まずは、オーナー様の「入居者に喜ばれる設備」という感覚がズレてしまっている、謂わば押し付けの様な設備で、物件に付加価値を設定し、賃料を上げる、または下落を抑えようとするパターンです。

実際に私が過去管理替えのご相談を受けた事例から、一つ具体例を挙げます。

 

都心から少し離れたベッドタウン。
このエリアは都心へ通勤する単身世帯のニーズが高く、オーナーAさんは一世帯約24平米の単身アパートを建てて経営を始めました。
Aさんは入居者ニーズがあるだろう、喜ばれるだろうと思って、建築会社からも強く勧められて設置した、周辺物件にはあまり無かった設備「追い炊き機能」を売りに、周辺物件相場よりもおよそ2,000円程高い賃料で募集をしました。(設備投資もかかっているので、相場より高くしたいのは当然です。)
ですがなかなか入居希望者は現れず、賃料を相場まで下げ、相場より少し下げ、半年後、全10室中9室が空いている、という状態で私が相談を受けました。

 

このケース、まずはスタート時点、Aさんが「単身ニーズが高い」という部分にだけ目を向けてスタートしたのがミスでした。市場性としては、「単身ニーズが高いものの、都心から少し離れることで安い家賃で住めることを求める入居者が来る」市場性だったのです。

そんなところにきて、周辺にあまり無い設備を入れたから賃料を高く設定する、というのは敗因の一つです。

ですが、当然それなりの付加価値の付く設備を導入するのであれば、付加価値分の賃料を上乗せしたい、というのは至極当然の考えかと思います。

最も大きな敗因は、実は対して付加価値にならない設備で付加価値分の賃料を上乗せしていた、ことです。

入居者目線になって考えてみましょう。

最初に前提にしていた、「都心へ通う単身世帯」のニーズについて。

毎日朝起きて駅まで歩き、会社で夜まで働き、遅くに電車で帰ってきて、ご飯や入浴を済ませ、少しの趣味の時間もあるでしょうか、そして寝る。朝起きて、また通勤して、帰ってきて・・・

あなたは、「追い炊き」必要ですか?

多くの方は、毎日一度しか、お風呂には用は無いでしょう。またその中には、「毎日シャワーで済ませる」という人も多いはずです。

少し離れた所に通っている単身世帯で、ある程度の賃料の安さを求めて、というニーズに対して、この「追い炊き機能」は付加価値と言える設備には該当しないように感じます。
(もちろん、中にはうれしいと感じる人もいますが・・・。)

寧ろ、この様なニーズの単身物件であれば、例えば、単身女性でも安心して住めるように「エントランスのオートロック」や「モニター付インターフォン」、昼間なかなか洗濯物を干せないのだから室内でもよく乾くように「浴室乾燥機」、他にも「屋根付きの駐輪場」等が所謂付加価値となる設備でしょう。

ちなみにこの物件については、これらの付加価値設備は一切ありませんでした。

安心して下さい。
この物件は、募集戦略の見直しによって、現在は満室で経営しております。

 

他にも、冒頭にランキングトップで登場した「インターネット無料」についても、勘違いをされているオーナー様や、建築会社が非常に多いです。

入居者が求めているのは「インターネット無料」です。

建築の打ち合わせの場で、「人気設備ですし、インターネット無料にして、その分共益費に上乗せすればいいですよ」等と言ういい加減なセリフはよく聞きます。
その度私は「無料なら付加価値ですけど、上乗せするなら空配管だけでいいですよ」と言ってしまいます。

今の入居希望者で、これまでインターネットを一切使わなかった入居希望者はいるでしょうか?

これまで使ってきたプロパイダを持ってくるかもしれませんし、新たにインターネットを契約するにしても、格安の光やWi-Fiは腐るほど選べます。

それなのに、インターネット無料だからといって上乗せされた賃料の物件を選ぶでしょうか。
(こちらも、それでも一部喜ぶ人はいますが・・・。)

終わりに

ここまで紹介してきたあべこべ設備賃貸は、あくまで一例でしかありません。

実際のニーズとは乖離した「付加価値押し付け設備」は、意外と身の回りにたくさんあります。
そしてその「付加価値押し付け設備」であることに気付かずに、建築の打ち合わせの際に、さも「賃料が上乗せできる設備」であると、推してくる建築会社の営業マンも、残念ながら非常に多いです。
建築会社の営業マンは、賃貸経営については素人です。私が特によくお付き合いのある営業さんは、大手メーカーの部長でありながら、賃貸については「ここ教えてください」「これは市場的にはどうするのがいいですか?」等とよく聞いてきます。本当に出来る建築営業マンは、こういう人です。

ネガティブな要素の話を続けてきましたが、当然実際に付加価値となる設備もたくさんありますし、賃料上乗せが出来る設備もたくさんあります。

特に近年ですと、IoTの発展で、他にない付加価値となる設備はどんどん生まれています。(IoTに関してはあわせてこちらもお読み下さい 「賃貸住宅にも広がるホームIoTと、同時に広がるIoTウィルス https://nabaya-consulting.com/archives/139 」)

市場にあった賃貸計画が出来ているのか不安な方は、是非当店へご相談下さい。
ご相談、お待ちしております。

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