コロナ禍でも１K・１Rには影響無し、って本当？居住用不動産投資のこれから

コロナ禍でも１K・１Rには影響無し、って本当？居住用不動産投資のこれから

どうも、なば屋のモノグサ店長です。

今日現在(R2.6.29)、昨日の東京都の新型コロナウィルス感染者数は60名。連日、緊急事態宣言解除後の最多感染者数を更新しており、感染第２波の前触れか、等と言われております。

当然、この新型コロナの影響によって、社会経済活動に大きな打撃を受けたことや、恐らくこれからもそれが続くことは皆様も想像に易いことでしょう。

居住用の不動産投資の市場においては、特に１K・１Rタイプ(以後「単身タイプ」)のマンション投資には影響は無い、または小さいとよく言われています。特に東京２３区内において、それは概ね正しくはあるのですが、投資用不動産の販売会社のそういった説明を安易に鵜呑みにして、何でもかんでも買ってしまうのは、当然よろしくありません。

それでは実際に、賃貸市場、特に単身タイプの市場には影響が無いと言われる理由を見ていきましょう。

コロナ禍に置ける居住用物件の需要について

このコロナ禍に置いて、観光地やリゾート等の経済的なマイナスはとてつもなく大きなものとなっています。ですので、当然リゾートホテルや販売店等の不動産物件は合わせて大きなマイナスの影響を受けています。

事務所などのテナント・オフィスも同様です。経済的な損失を受け、高い賃料のテナントから撤退する傾向が出ています。これまで、東京都のテナントにおいては非常に低い空室率で推移をしてきましたが、今後は悪化すると予想されます。

一方で、居住用の不動産については、これらよりも影響は比較的少なく抑えられます。まず第一に住宅は「生活を営む上で必要不可欠である」という点によるところが大きいかと思われます。誰にとっても、どんな大不況に陥っても必ず必要になる支出、ということが前提になっています。

そして第二に、この必要不可欠である、ということから、「相場が景気によって荒れにくい」という点です。不景気だろうが好景気だろうが、ある程度一定の需要が担保されており、需要の変動が少ないことから家賃相場も変動が小さくなります。

こういったことから、コロナ不況においても居住用の不動産市場への影響は軽微だと言われています。

　

ここで一応注意点。

「必要不可欠である」を超える高級賃貸等はまた別の話です！

そっちはそっちで、悪い話だけじゃなく良い部分もありますが、それはまた別の話・・・

単身世帯の世帯数について

日本国全体では、人口減少が言われ始めて短くはありません。が、主要都市やその近隣県に関しては、未だ人口増加傾向のエリアが多くなっています。

特に、東京23区に関して、人口自体もですし、単身世帯の世帯数については右肩上がりです。データとして、国勢調査を見て頂けると良いかと思います。

どうでしょうか。思っていた以上の増加幅だと思いませんか？

日本全体で見ても、１家族の縮小化の影響で、世帯数自体は増加傾向にあります。このことからも、特に単身タイプの居住用不動産について、需要が当面確保されていることがうかがえます。

　　需要が確保される　≒　相場がある程度確保される

ということです。

賃貸借の契約締結数の減少について

こちらは、さらっとまとめます。

確かに、新型コロナの影響で賃貸借契約の締結する数自体は減っています。ですが、上記したように需要自体は全体である程度確保されています。

引っ越しを取り止めた入居者が多いのです。つまり、解約数も同時に減っています。

それでも、社会問題にもなりつつある、内定取り消し、なんかが理由になるキャンセルによる打撃があるのは事実ではありますが・・・。

最後に、最も伝えたい事

これまでお伝えしたきた通り、居住用の不動産投資、特に単身タイプについては、コロナ禍の影響は確かに少なく、今後も比較的安定した投資になり得るかと思います。

ただし、実際の賃貸経営は、もっと詳細なエリアの特性や市場性を理解しなくてはいけません。

「単身タイプの市場は安定していますよ」という営業トークを鵜呑みにして、即決購入はしないようにしましょう！

東京23区で単身だからGO、ではなく、実際には東京23区内であろうが「このエリアに関しては3LDK以上じゃないとなりたたない」という様なエリアも当然あります。
もっと言うと、「このエリアは○○がいいエリアだけど、ことこの土地に関しては□□じゃないとダメ」ということさえあるのが、賃貸不動産です。

特に単身タイプですと、同タイプのアパート・マンションが乱立し、確かに需要は多いものの供給がそれ以上に多すぎる(所謂「供給過多」)なエリアも多数あります。

この「ことこの土地に関しては」を見誤って失敗するか、しっかり調査して成功するか、それは賃貸経営をするあなた次第です。

当店でも市場調査を請け負っております。是非とも、ご相談ください。
賃貸経営コンサルについて　https://nabaya-consulting.com/service/property-management
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皆様が、しっかりとした調査の元、健全な賃貸経営を送られることを願って・・・。